使用 3D GIS 工具评估华盛顿州林伍德新开发项目的影响

华盛顿州林伍德是斯诺霍米什县第四大城市。林伍德位于西雅图以北16英里（26公里），堪称郊区的“卧室社区”，拥有众多零售企业。与类似的郊区社区一样，林伍德以汽车为主导，大型仓储式商店和商业街状零售中心密集分布。2007年，林伍德市通过了“市中心分区规划”，为该市的一个关键区域提供了指导性愿景。该规划的目标是将该地区改造成一个充满活力、紧凑且充满活力的市中心，为人们提供宜居、工作和娱乐的理想场所。

作为分区规划流程的一部分，编制了一份计划行动环境影响报告 (EIS)。该报告记录了提案的主要环境影响，并描述了可采取的缓解措施。由于计划行动环境影响报告内容全面，在采用缓解方案后，后续开发项目将不再需要单独进行分析。分区规划工作和环境影响报告已通过法令，以简化许可流程，该法令将初步环境影响研究纳入法典，并规定了最高建筑密度。

近期已竣工或正在进行中的项目众多，包括林伍德连接线延伸段，它将为斯诺霍米什县南部与华盛顿大学、西雅图市中心、东区、西雅图-塔科马国际机场及其他地区之间提供快速、频繁且可靠的轻轨交通服务。西雅图和埃弗里特之间快速交通的改善计划，催化了市中心地区对密集开发的意外需求，以至于林伍德被迫重新评估规划行动条例规定的建设密度。为了评估新开发项目对场地的影响，我们利用3D地理信息系统 (GIS) 技术探索了潜在的体量和视觉影响情景，并计算了潜在的住房单元、就业岗位以及办公和零售空间的面积。

最初针对市中心的规划行动条例是根据《华盛顿州增长管理法案》(GMA) 和《州环境政策法案》(SEPA) 获得州政府批准的，这两项法案对开发项目的密度和位置设定了地理空间限制。这些限制基于预期人口和环境影响等因素。该条例的初衷是通过主动完成环境影响报告流程，实现快速许可审查和 SEPA 合规。该条例以 2007 年的分区规划为依据，规定市中心在 250 英亩区域内的最大建筑密度为 910 万平方英尺。

2019年12月，林伍德市议会批准了北线村（Northline Village）项目，这是一个高密度混合用途住宅综合体，预期新林伍德环线火车站的建成将刺激住房需求增长。该开发项目占地18英亩（约7.5公顷），略高于总可开发规划行动面积的7%，但却只占规划行动条例允许的整个区域910万平方英尺（约910万平方英尺）开发面积的三分之一。这使得剩余93%的地块开发密度极低。随着林伍德环线的建成以及预期居民数量的增加，该市根据《城市环保法案》（SEPA）和《大都会管理法案》（GMA）重新评估了规划行动条例。

为了评估新的北线村开发项目对市中心剩余未开发区域的影响，林伍德市寻求了Esri合作伙伴Houseal Lavigne Associates的专业知识，该公司拥有数字孪生和智慧城市经验。Houseal Lavigne的方法将利用该市现有的GIS信息和数据，以3D形式分析和建模两种不同的场景：

·符合法规要求的场景，展示了按照该法令进行的扩建，为场地剩余的 910 万平方英尺空间进行装修

·现实场景，展示如果未来开发密度与 Northline Village 相似，市中心的潜力

事实证明，GIS 是一个不可或缺的工具，可以对每种情况的影响进行定性和量化。

该合规模型对规划行动区域剩余场地进行了装修，以满足910万平方英尺（约90万平方米）的开发建设上限。该模型基于城市最低要求，通过ArcGIS CityEngine规则式设计，展现了可行的建筑占地面积和内置停车位。该动态程序允许Houseal Lavigne团队根据关键性能指标自定义CityEngine仪表盘，从而提高模型效率。由于仪表盘与3D模型同步，因此会随着模型属性的更改而自动更新，从而使项目的设计和分析高度动态高效。如附图所示，合规场地模型满足910万平方英尺（约90万平方米）的开发上限，但与Northline Village相比显得相形见绌。

该现实模型将市场驱动的方法应用于规划行动区域的剩余部分。该方案涵盖了拟建的北线村项目以及场地内其他三个近期获批的中层住宅开发项目，这些项目被用作当前市场密度需求的参考。Houseal Lavigne 团队利用 ArcGIS CityEngine 中的规则，根据零售和住宅建筑面积标准制定建筑体量，从而确保模型能够代表可行的建筑，并符合法规规定的最大高度。如附图所示，该模型将场地的可行面积从 910 万平方英尺的合规上限扩展到约 1500 万平方英尺的可行混合用途开发项目。

这两个模型均在 ArcGIS CityEngine 中创建，Houseal Lavigne 和仪表盘帮助林伍德市展示了当前的建筑开发上限将如何抑制市中心区域的再开发。此外，市政府还提供了培训，以便 Houseal Lavigne 的员工能够与民选和任命的官员合作，探索更多方案和结果。林伍德市已使用这些模型和随附的仪表盘数据来修订市中心的计划行动条例。该修正案允许提高场地面积的最大建设限额，以反映市场驱动的发展，并允许该市向州政府申请额外的开发容量。